【2026年版】マンション防水工事の費用相場｜屋上・バルコニー・共用部別に解説

マンションの防水工事を検討する際、

 

「屋上防水はいくらかかるのか」
「見積金額が適正か分からない」
「全面改修と部分補修のどちらがよいのか」

 

とお悩みの管理組合、オーナー、管理会社の方も多いのではないでしょうか。

 

マンションの防水工事費用は、面積だけで決まるものではありません。

既存防水層の種類、下地の状態、建物の形状、選ぶ工法、ドレンや笠木の補修、足場の有無によって大きく変わります。

 

この記事では、マンション防水工事の費用相場と、見積書を比較する際のポイントを分かりやすく解説します。

 

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マンション防水工事の費用相場

代表的な防水工法の費用目安は次のとおりです。

 

ウレタン防水

費用目安：約6,000～9,000円／㎡
耐用年数：約10～13年

液体状のウレタン樹脂を塗り重ね、継ぎ目のない防水層をつくる工法です。

複雑な形状、設備基礎、配管、室外機などがある屋上にも施工しやすく、マンションの屋上・バルコニーで多く採用されています。

 

塩ビシート防水

費用目安：約7,500～12,000円／㎡
耐用年数：約15～20年

塩化ビニル製の防水シートを施工する工法です。

耐候性・耐久性に優れ、広くて比較的平らなマンション屋上に適しています。

複雑な形状や障害物が多い場所では、施工費用が上がる場合があります。

 

FRP防水

費用目安：約7,000～10,000円／㎡
耐用年数：約10～15年

ガラス繊維と樹脂を組み合わせ、硬く強度のある防水層をつくる工法です。

耐摩耗性が高いため、ベランダやバルコニーなど、人が歩く場所に適しています。

広い屋上や動きの大きい下地には向かない場合があります。

 

アスファルト防水

費用目安：約8,000～12,000円／㎡
耐用年数：約15～25年

アスファルト系の防水材を重ね、厚みのある防水層をつくる工法です。

 

耐久性と水密性に優れ、大型マンション、ビル、公共施設などで採用されています。

工法によっては、重量、におい、施工期間への配慮が必要です。

 

※費用と耐用年数は一般的な目安です。材料、仕様、施工面積、下地状態、建物条件によって異なります。

 

屋上防水工事の総額目安

屋上防水工事は、面積が同じでも建物の状態によって総額が変わります。

 

50㎡程度の屋上

防水面の施工費だけで、およそ30万～60万円が目安です。

別途、下地補修、立ち上がり、ドレン、笠木、設備基礎などの工事費用が加わる場合があります。

 

100㎡程度の屋上

防水面の施工費だけで、およそ60万～120万円が目安です。

 

既存防水層の撤去や下地補修が多い場合は、総額が大きくなることがあります。

 

300㎡程度の屋上

防水面の施工費だけで、およそ180万～360万円が目安です。

 

マンション規模では、仮設工事、安全対策、廃材処分、居住者対応なども含めた施工計画が必要です。

※上記は単純な面積計算による目安です。実際の見積金額は、現地調査と仕様確認によって決まります。

 

バルコニー防水工事の費用

マンションのバルコニー防水は、ウレタン防水、FRP防水、シート防水などが使用されます。

費用目安は、約6,000～10,000円／㎡です。

ただし、バルコニーは一戸ごとの面積が小さくても、次の作業が必要になるため、単純な㎡単価だけでは計算できません。

 

江東区の防水工事についてはこちら

 

・室外機の移動や吊り上げ
・荷物の移動
・サッシ下端の処理
・ドレンまわりの補修
・立ち上がり部分の施工
・各住戸への案内と日程調整
・養生や安全対策

 

複数住戸をまとめて施工する場合は、工事範囲と居住者対応を含めた見積もりが必要です。

 

共用廊下・階段の防水費用

マンションの共用廊下や外階段では、防水性に加えて滑りにくさ、耐摩耗性、美観も求められます。

 

主な施工方法は次のとおりです。

 

・ウレタン防水
・防滑性塗床
・長尺シート
・階段用防滑シート

 

長尺シートの張り替えは、既存材の撤去、下地補修、端部処理、側溝施工などによって金額が変わります。

共用部は居住者が日常的に使用するため、通行制限、施工順序、乾燥時間を考慮した工程計画も重要です。

 

雨漏り修理について詳しくはこちら

 

マンション防水工事の費用が変わる7つの要因

1．施工面積

一般的に施工面積が広いほど総額は上がります。

ただし、狭い場所では材料・人員・運搬などの最低費用があるため、㎡単価が高くなることがあります。

 

2．既存防水層の種類

ウレタン、シート、FRP、アスファルトなど、現在施工されている防水層によって改修方法が異なります。

既存防水層を残せる場合と、全面撤去が必要な場合では費用に差が出ます。

 

3．下地の劣化状態

ひび割れ、浮き、膨れ、欠損、水分の滞留などがある場合は、下地補修が必要です。

防水材だけを新しくしても、下地が傷んでいれば早期の膨れや剥がれにつながります。

 

4．屋上の形状と設備

設備基礎、配管、室外機、太陽光パネル、塔屋などが多い屋上は、施工に手間がかかります。

複雑な形状では、ウレタン防水が適している場合があります。

 

5．ドレン・笠木・シーリング工事

雨漏りの原因が防水面だけとは限りません。

排水口、改修用ドレン、パラペット、笠木、シーリング、建材の取り合いなどの補修が必要になることがあります。

 

6．足場や高所作業

バルコニー外側、外壁との取り合い、庇などを施工する場合は、足場やロープアクセスなどの仮設費用が必要になることがあります。

 

7．居住者対応と施工条件

マンションでは、居住者への案内、洗濯物・室外機・荷物の移動、通行制限、騒音やにおいへの配慮が必要です。

工事品質だけでなく、居住者対応を含めた管理体制も見積金額に影響します。

部分補修と全面改修の判断

 

防水層に劣化が見つかっても、必ずしも全面改修が必要とは限りません。

 

長尺シート工事について詳しくはこちら

 

部分補修が適しているケース

 

・劣化範囲が限定されている
・防水層全体の状態が良好
・ドレンやシート端部など、原因箇所が特定できている
・次回の大規模修繕まで一時的に延命したい

全面改修を検討するケース

・前回施工から10年以上経過している
・広範囲に膨れ、浮き、破れがある
・複数箇所から雨漏りしている
・下地に水分が広がっている
・部分補修を繰り返している
・既存防水層の寿命を迎えている

 

部分補修は初期費用を抑えられますが、劣化が広範囲の場合は補修を繰り返すことで、結果的に費用が高くなることがあります。

 

短期的な費用だけでなく、次回の大規模修繕までの期間も考えて判断することが重要です。

 

トップコートだけで対応できるケース

ウレタン防水やFRP防水では、表面のトップコートを定期的に塗り替えることで、防水層を紫外線や摩耗から保護できます。

 

トップコートで対応できるのは、主に次のような状態です。

 

・表面の色あせ
・軽度の摩耗
・防水層自体に破れや膨れがない
・雨漏りが発生していない

 

トップコートは防水層を保護する仕上げ材であり、雨水を止める主防水層ではありません。

 

シーリング工事について詳しくはこちら

 

防水層の破損や下地への浸水がある場合は、トップコートだけでは改善できません。

 

見積書で確認したい項目

 

防水工事の見積書を比較する際は、総額だけでなく次の項目を確認しましょう。

 

・施工面積と施工範囲
・使用する防水工法
・材料名とメーカー
・既存防水層の撤去範囲
・高圧洗浄と下地処理
・ひび割れ、浮き、欠損の補修
・立ち上がり部分の施工
・ドレン、笠木、シーリングの処理
・設備基礎や室外機まわりの施工
・足場、仮設、安全対策
・廃材処分費
・居住者対応
・保証期間と保証対象

「防水工事一式」という見積もりだけでは、各社の施工内容を正確に比較できません。

 

面積、工法、材料、下地処理、付帯工事を揃えて比較することが大切です。

安すぎる見積もりで注意したいこと

相場より大幅に安い見積もりでは、次の内容が省略されていないか確認しましょう。

 

・必要な下地補修
・既存防水層の撤去
・規定の塗布量と膜厚
・補強布や通気緩衝シート
・立ち上がりや端部処理
・ドレンまわりの施工
・施工写真や完了報告
・保証やアフターフォロー

 

防水工事は完成後に下地や各工程が見えなくなります。

施工前・施工中・施工後の写真を記録し、仕様どおりに施工したことを確認できる業者を選びましょう。

 

管理組合・管理会社の方はこちら

 

管理組合・オーナーが業者を選ぶポイント

 

建物調査が具体的である

防水面だけでなく、下地、排水口、笠木、シーリング、外壁との取り合いまで確認しているかが重要です。

 

工法を選んだ理由を説明できる

「耐用年数が長いから」だけではなく、既存防水層、下地、建物形状、使用状況を踏まえて説明できる業者を選びましょう。

 

複数案を比較できる

部分補修、全面改修、ウレタン防水、シート防水など、複数案の費用と耐久性を比較できると判断しやすくなります。

 

写真付きの報告書がある

理事会や総会、オーナーへの説明には、劣化箇所と施工内容が分かる写真付き資料が役立ちます。

 

居住者対応まで任せられる

工事案内、工程説明、通行制限、バルコニーの荷物移動など、居住者対応の範囲を確認しましょう。

 

保証内容が明確である

保証年数だけでなく、対象箇所、対象工法、免責事項、施工後の点検について確認が必要です。

 

オーナー様はこちら

 

工事を進める基本的な流れ

1．現地調査・既存防水層の確認
2．劣化状況と雨漏り原因の確認
3．工法・施工範囲・見積書の作成
4．理事会・管理組合・オーナーへの説明
5．居住者への工事案内
6．下地補修・防水工事
7．施工写真・完了検査
8．報告書・保証書の提出

 

雨漏りが発生している場合は、防水面だけに原因を決めつけず、外壁、サッシ、笠木、シーリングなども確認します。

 

よくある質問

マンションの防水工事は何年ごとに必要ですか？

一般的には10～15年前後が検討の目安です。ただし、工法、立地、施工状態、メンテナンス状況によって異なります。

 

100㎡の屋上防水はいくらかかりますか？

防水面の施工費だけでは、約60万～120万円が目安です。下地補修、ドレン、笠木、既存防水層の撤去などは別途必要になる場合があります。

 

雨漏りしていなくても工事は必要ですか？

雨漏りが発生する前に補修することで、躯体や室内への被害を防ぎ、修繕費用を抑えやすくなります。

 

居住中でも工事できますか？

多くの場合は居住中でも施工できます。ただし、バルコニーの荷物移動、洗濯物、通行制限、においなどについて事前案内が必要です。

 

相見積もりは何社くらい必要ですか？

一般的には2～3社程度を比較すると、施工範囲や価格の違いを確認しやすくなります。見積条件を揃えて比較することが重要です。

 

防水工事だけのセカンドオピニオンも依頼できますか？

可能です。他社の調査内容や見積書を確認し、施工範囲、工法、費用、保証などを比較する際のポイントをご説明します。

 

外壁塗装について詳しくはこちら

 

エコファイン・ジャパンのマンション防水工事

 

株式会社エコファイン・ジャパンでは、一都三県を中心に、マンション、アパート、ビルの防水工事に対応しています。

 

・屋上、バルコニー、共用廊下、階段の防水
・ウレタン防水、シート防水、FRP防水
・雨漏り調査、散水調査、サーモグラフィー調査
・外壁、サッシ、笠木、シーリングの確認
・部分補修と全面改修の比較提案
・写真付き調査報告書、施工報告書
・管理組合、理事会、管理会社への説明
・居住者対応と工程管理

 

防水工事だけでなく、建物全体を確認したうえで、現在の状態と今後の修繕計画に合った方法をご提案します。

 

まとめ｜㎡単価だけでなく工事内容を比較しましょう

 

マンション防水工事の費用は、面積と工法だけでは決まりません。

 

・既存防水層の種類
・下地の劣化状態
・ドレンや笠木の補修
・足場や高所作業
・居住者対応
・保証と報告書

 

まで含めて比較することが重要です。

安さだけで決めるのではなく、必要な下地処理と施工範囲が明確になっているかを確認しましょう。

 

エコファイン・ジャパンでは、部分補修と全面改修を比較し、建物の状態と修繕計画に合わせた防水工事をご提案します。

 

マンション屋上の劣化、バルコニーからの雨漏り、防水工事の見積比較などでお困りの方は、お気軽にご相談ください。

 

株式会社エコファイン・ジャパン
所在地：東京都江東区潮見1-2-16
電話：080-5736-9280

 

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