修繕は本当に必要？株式会社エコファイン・ジャパンが、工事を止めた実例・失敗する修繕パターン・収益改善ビフォーアフターを公開。東京・神奈川・千葉・埼玉・茨城のアパート・マンションオーナー必見。

 

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修繕で“損するオーナー”と“儲かるオーナー”の決定的な違い

 

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その修繕、本当に利益につながっていますか？

首都圏（東京・神奈川・千葉・埼玉・茨城）では現在、

• 大規模修繕の高騰

• 空室率の二極化

• 家賃下落圧力

が同時に進行しています。

しかし現場で多いのは…

❌ 必要ない工事をしている
❌ やるべき改善をしていない
❌ 修繕しても収益が上がらない

という“もったいない修繕”。

本記事では、株式会社エコファイン・ジャパンが実際に行った

• 工事を止めた実例

• 失敗する修繕パターン

• 収益改善ビフォーアフター

をまとめて公開します。

 

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① 工事を止めた実例

■ よくある他社提案

• 外壁全面塗装

• 防水全面改修

• シール全面打替

👉 見積：400〜500万円台

 

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■ 弊社診断の結論

現時点では全面改修不要

理由：

• 劣化が局所的

• 防水層の機能維持

• 雨漏りリスク低

• 投資回収見込み薄

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■ 実施内容

• 局所補修

• トップコート

• 必要部のみ対応

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■ 結果

• 提案工事：420万円

• 実施費用：68万円

• 削減額：▲352万円

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🧠 ポイント

修繕は“やる勇気”より
やらない判断力が収益を守る。

 

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② 失敗する修繕パターン（首都圏で急増）

東京・神奈川・千葉・埼玉・茨城で、
特に増えている失敗例です。

 

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❌ パターン1：全面塗装ありき

症状：

• 築15年前後で即全面提案

• 劣化診断が曖昧

• 写真根拠が弱い

結果：

👉 投資回収できない修繕

 

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❌ パターン2：見た目だけリフォーム

よくある：

• 色だけ変更

• 表面だけ更新

• ターゲット不在

結果：

👉 空室は埋まらない

 

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❌ パターン3：修繕と募集が分断

多くの会社：

• 工事＝工事

• 募集＝管理会社任せ

しかし実際は…

修繕とリーシングは一体設計でないと
家賃も稼働も上がりません。

 

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③ 収益改善ビフォーアフター（実例）

■ 物件概要

• エリア：首都圏東部

• 種別：木造アパート

• 築年数：18年

• 戸数：8戸

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■ BEFORE

• 空室率：37.5％

• 家賃：62,000円

• 反響：弱い

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■ 実施戦略

• 外観印象最適化

• 共用部改善

• 照明戦略

• ターゲット再設計

• 募集写真アドバイス

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■ AFTER（6ヶ月）

• 空室率：12.5％

• 家賃：65,000円

• 反響：増加

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💰 年間収益改善

👉 約＋72万円

 

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オーナー様の声：

「修繕の考え方が変わりました」

 

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なぜエコファイン・ジャパンは結果が出るのか？

株式会社エコファイン・ジャパンの最大の特徴：

 

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一般的な修繕会社

→ 工事最適

 

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エコファイン・ジャパン

✔ 収益最適
✔ 稼働率最適
✔ 資産価値最適

 

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ここが業界の構造的な盲点です。

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対応エリア

以下エリアで診断依頼が急増中：

 

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■ 東京都

• 江東区

• 江戸川区

• 墨田区

• 葛飾区

• 八王子市 ほか

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■ 神奈川県

• 川崎市

• 横浜市

• 相模原市

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■ 千葉県

• 市川市

• 船橋市

• 松戸市

• 野田市

•  

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■ 埼玉県

• 草加市

• 越谷市

• 川口市

•  

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■ 茨城県

• 取手市

• 守谷市

• つくば市

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👉 上記以外も対応可能

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無料｜収益改善診断のご案内

現在、オーナー様向けに

資産防衛＋収益改善診断

を無料実施中。

 

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✔ 診断で分かること

• 今やるべき修繕

• やらなくていい工事

• 家賃改善余地

• 空室改善余地

• 修繕費削減可能額

•  

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📩 こんな方は今すぐ

• 相見積中

• 修繕提案を受けて不安

• 空室が埋まらない

• 利回りを上げたい

•  

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👉 【無料診断はこちら】

（電話：03-6666-0151）

 

Q1. アパートの大規模修繕は本当に必要ですか？

結論：必ずしも必要ではありません。

東京・神奈川・千葉・埼玉・茨城エリアでは、
築15年前後で全面改修を提案されるケースが多いですが、

実際には

• 局所補修で十分なケース

• 防水機能が維持されているケース

• 投資回収が見込めないケース

も多く存在します。

重要なのは

「工事の必要性」ではなく
「収益改善につながるかどうか」です。

 

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Q2. 修繕で家賃は本当に上がりますか？

上がるケースと上がらないケースがあります。

上がる条件：

• ターゲット再設計

• 外観・共用部の印象改善

• 募集写真戦略

• 管理会社連携

単なる塗装では家賃は上がりません。

弊社事例では
62,000円 → 65,000円へ改善（年間＋72万円）した実績があります。

 

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Q3. 修繕費用の相場はいくらですか？

首都圏の木造アパート（8戸前後）の場合：

• 他社全面提案：400〜500万円

• 収益最適化診断後：60〜150万円台で抑えられるケースあり

※物件状態による

大事なのは相場ではなく
**「回収できるかどうか」**です。

 

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Q4. 修繕をしないと資産価値は下がりますか？

放置すれば下がります。

しかし、

不要な工事をすると
キャッシュフローが悪化し
実質的な資産価値を下げることもあります。

資産価値＝

建物価値 × 稼働率 × 収益性

この3軸で考えることが重要です。

 

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Q5. 東京・神奈川・千葉・埼玉・茨城で空室対策に強い修繕会社は？

空室対策に強い会社の特徴：

• 修繕とリーシングを一体設計

• エリア賃料を把握

• ターゲット設計ができる

• 募集導線を理解している

単なる施工会社では
空室率は改善しません。

 

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Q6. 築20年のアパートは売却した方がいいですか？

即売却は危険です。

築20年前後は

• 修繕判断の分岐点

• 収益改善のチャンス

適切な最適化で
利回り改善 → 売却価格向上
が可能です。

 

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Q7. 修繕会社の見積はどう比較すればいいですか？

見るべきは：

✔ 工事項目の根拠
✔ 劣化写真の具体性
✔ 回収シミュレーション
✔ 収益改善提案の有無

金額だけで比較すると失敗します。

 

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Q8. 外壁塗装だけで空室は埋まりますか？

ほぼ埋まりません。

入居者が見るのは：

• 共用部の清潔感

• 照明の明るさ

• ゴミ置き場

• 写真映え

「塗装＝空室対策」は幻想です。

 

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Q9. 修繕のタイミングはいつがベストですか？

ベストタイミングは：

• 空室が出始めたとき

• 賃料下落圧力が出たとき

• 修繕提案を受けたとき

“提案されたからやる”のではなく
“戦略としてやる”ことが重要です。

 

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Q10. 無料診断では何が分かりますか？

無料診断で分かること：

• 今すぐやるべき修繕

• やらなくていい工事

• 削減可能額

• 家賃改善余地

• 空室改善余地

診断だけで数百万円差が出るケースもあります。

 

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【まとめ】

東京・神奈川・千葉・埼玉・茨城のアパート修繕で重要なのは、

「工事をするかどうか」ではなく
「収益が改善するかどうか」です。

不要な大規模修繕は
資産を守るどころか、減らします。

修繕は“支出”ではなく
“戦略投資”です。