【2026年最新】マンション大規模修繕が“受けてもらえない時代”へ

建設業法改正×コスト3割高騰で管理組合が絶対にやってはいけないこと

 

■ はじめに｜「業者がいない」はもう現実です

 

2026年現在、マンションの大規模修繕工事において

**「施工会社が見つからない」**という事態が急増しています。

 

これは単なる人手不足ではありません。

 

• 建設業法の改正
• 職人不足の深刻化
• 資材費の高騰（約1.2〜1.5倍）
• 労務費の上昇（約1.3倍）

 

これらが重なり、

施工会社側が“仕事を選ぶ時代”に突入しています。

 

 

■ なぜ施工会社が工事を受けなくなったのか？

 

① 建設業法改正による「コンプライアンス強化」

• 長時間労働の規制強化
• 適正な工期設定の義務化
• 下請け保護の徹底

 

👉 無理な工期・安すぎる案件は“違法リスク”になるため敬遠される

 

② 利益が出ない工事は「やらない」が当たり前に

• 安値競争案件 → 利益圧迫
• クレーム多い現場 → リスク大

 

👉 結果

「安い・厳しい・面倒」な案件は全て断られる

 

③ 技術者不足＝選別受注

• 一級施工管理技士不足
• 若手職人の減少
•  

👉“楽で利益が出る現場”しか選ばれない時代

 

 

■ コスト3割増時代のリアル

 

外壁塗装：旧価格100％ → 現在 約130％

防水工事：旧価格100％ → 現在 約125％

足場工事：旧価格100％ → 現在 約140％

 

総額目安：旧価格100％ → 現在 約130％（約1.3倍）

 

※2026年時点の相場感

※資材費・人件費の高騰が主な要因

※案件条件により上下あり

 

 

■ 管理組合が絶対にやってはいけないNG行動

 

❌ ① 相見積もり至上主義（安さ重視）

→ 施工会社が最も嫌うパターン

 

結果：

• 手抜き工事
• 追加請求トラブル
• 品質低下

 

❌ ② 無理な値引き交渉

→ 即NG案件扱い

 

👉 優良業者ほど離脱

 

❌ ③ 工期の短縮要求

→ 法令違反リスク

 

👉

まともな会社ほど断る

 

❌ ④ 丸投げコンサル依存

→ 中抜き構造

 

👉 実際の施工会社にしわ寄せ

👉 品質低下・コスト増

 

❌ ⑤ 仕様が曖昧なまま発注

→ 見積りバラバラ

 

👉 比較不能＝失敗確定

 

■ ではどうすればいいのか？【成功する修繕計画】

 

✅ ① 「選ばれる管理組合」になる施工会社が見ているポイント：

 

• 理事会の意思決定スピード
• クレーム体質かどうか
• 住民の協力度

 

👉“やりやすい現場”は最優先で受注される

 

✅ ② 予算を現実に合わせる（これが最重要）

 

👉 旧予算のままだと100%失敗

対策：

• 段階修繕（分割工事）
• 優先順位の明確化
• 長期修繕計画の再設計

 

✅ ③ 仕様書の精度を上げる

• 工法指定（例：DP塗装・防水種別）
• 下地補修範囲
• 保証内容

 

👉仕様が9割で勝敗が決まる

 

✅ ④ “価格”ではなく“総合評価”で選ぶ

 

重要評価軸：

• 技術力
• 実績
• 提案力
• アフター対応

👉安い＝危険の時代

 

✅ ⑤ 元請けと直接対話する

 

👉 中間マージン削減

👉 現場のリアルが分かる

 

 

 

 

■ 今後のトレンド（2026〜2030）

 

• 修繕費：さらに上昇（＋10〜20%）
• 職人：さらに減少
• AI見積り・DX化の加速
• 小規模分割修繕が主流へ

 

👉「一括大規模修繕」は減少傾向

 

■ プロが教える“勝てる発注方法”

① 事前に施工会社へ相談

② 概算で方向性を決定

③ 仕様を一緒に作る

④ 適正価格で発注

 

👉“最初から巻き込む”のが成功の鍵

 

 

■ まとめ｜これからの修繕は「戦略」が9割

 

これからのマンション修繕は

 

❌ 安くするゲーム

ではなく

✅ “選ばれる現場作り”の戦略戦

 

■ お問い合わせ誘導

 

＼失敗したくない管理組合様へ／

 

株式会社エコファイン・ジャパンでは

 

• 大規模修繕の適正診断
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を無料でご相談いただけます。

 

👉 「まだ早いかな？」という段階でも大歓迎です。